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Une gestion saine

atoutsLes décisions d’investissement et le calcul de la VNI se fondent sur la méthode de calcul scientifique et rigoureuse du DCF (Discounted Cash Flow, méthode des revenus actualisés). Le taux d’actualisation se situe, dans les conditions actuelles, entre 4% et 5%, ceci afin d’atteindre un objectif de rendement à long terme supérieur à l’indice de référence.

La fondation GREENBRIX permet de répondre à des visions et des attentes différentes de la part des investisseurs que les fonds immobiliers non cotés. Le recours au levier notamment est moins important. L'objectif ultime demeure la garantie d'investissements pérennes.

Le management de la Fondation repose sur un système de « méta-régie». Le but est de contrôler, d'exiger l'excellence et de motiver tous les gérants d'immeubles au lieu de créer un partenariat avec un seul, comme c'est le cas d'un bon nombre de fondations/fonds. Les mandataires drainent des affaires, et la Fondation en bénéficie directement. S'isoler dans un partenariat unique augmenterait le risque de stagnation.

Par son identité écologique, la Fondation offre par ailleurs des possibilités d'investissements respectueuses de l'environnement qui favorisent le développement durable. Cela s'applique aux nouvelles constructions comme aux bâtiments existants (politique de rénovation «durable»). La société de direction utilise les services de la société SIGNA-TERRE afin de déterminer l'état énergétique de ses bâtiments en permanence.

Une valorisation sensée

Une fondation de placement est un véhicule d'investissements permettant une valeur nette d'inventaire sans agio ou spéculation. Par rapport aux fonds immobiliers cotés, la fondation GREENBRIX n'est pas exposée aux fluctuations boursières et il n'y a pas d'anticipation d'une cote future ; GREENBRIX soutient une politique de placement dans l'économie « réelle».
 

Les décisions suivent des analyses par Discounted Cash Flow (« DCF»). Cette méthode est retenue afin d'examiner de manière rigoureuse, constante et formelle une grande variété de projets. Le rendement visé dépendra de faits objectifs: le taux obligataire de la Confédération, les taux techniques des caisses de pension, la situation globale (macro-économie, alternatives de placements) et le marché.

Ce qui intéresse tout investisseur, ce n'est pas le prix de vente mais bien le prix de revient. Les détails des divers frais d'achats doivent être inclus dans le calcul DCF et c'est ce prix de revient qui est la base de la décision. Une approche basée sur les valorisations défend le niveau des rendements futurs.

Une crédibilité reconnue

Le Conseil de fondation réunit sept spécialistes de la matière, qui prennent les décisions d'investissements, suivent l'évolution de la Fondation et en sont les représentants vis-à-vis de l'assemblée des investisseurs mais aussi des tiers. Ces membres sont « triés sur le volet», chacun amenant sa compétence. Quatre des membres du conseil représentent les investisseurs et proviennent du monde de la prévoyance professionnelle.
 

La Fondation GREENBRIX possède une gouvernance stable. En effet, la fondatrice désigne trois membres indépendants du Conseil de Fondation sur sept. Il y a ainsi en permanence des membres assurant la continuité, qui peuvent assumer une direction claire, sur un horizon à long terme. Cette présence de membres indépendants et de représentants majoritaires d'investisseurs assure une interaction et un échange permanent dans le processus de décision. De plus, deux experts indépendants évaluent les immeubles, conformément aux exigences légales, afin d'accompagner le Conseil de fondation dans sa tâche. Par conséquent, les règles de fonctionnement interne garantissent une prise de décision rapide, en vue de répondre de manière optimale aux opportunités qu'offre le marché.

 

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